“没收楼物业是否应收取物业费”这一问题，涉及以下法律风险点：
1. **业主自身原因未收房拒交物业费**：若业主无正当理由拒绝收房（如房屋已符合交付条件），物业按合同约定从通知收房期限届满后计收物业费，业主拒交可能面临物业起诉，需支付物业费及滞纳金。例如，开发商书面通知收房、房屋达标，但业主以工作忙长期未收房，物业有权要求缴费，业主拒交可能被诉。
2. **开发商原因导致未收房却被要求交物业费**：若因开发商原因（如房屋未交付），物业费本应由开发商承担，但部分物业可能错误催收。业主若不及时异议并固定证据（如房屋质量问题记录、与开发商沟通凭证），后续维权可能不利。
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“没收楼物业是否应收取物业费”的处理，还受以下特殊情形影响：
1. **物业服务合同特别约定**：若业主与物业签订的合同中，对未收房物业费缴纳有特别约定（如约定从某时间起缴纳部分或全部费用），且约定不违反法律强制性规定，则优先按合同执行。若约定不合理，业主可主张无效或要求变更。
2. **不可抗力导致未收房**：如地震、洪水等自然灾害致房屋交付延迟或业主无法收房，业主应及时沟通并提供证明，物业可能暂停或延迟计收物业费。
3. **业主与开发商就交付争议诉讼中**：若业主因房屋交付问题与开发商诉讼，物业费缴纳责任在结果明确前可能不确定。业主需告知物业并保留诉讼材料，物业可能暂缓催收，待责任方明确后处理。
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针对“没收楼物业是否应收取物业费”，需结合具体情况判断：
- **业主自身原因未收房**：若房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒收（如未按通知收房），物业可能按合同约定从通知收房合理期限届满后计收物业费。
- **开发商原因导致未收房**：如房屋未达交付标准、无竣工备案证明等，物业费由建设单位（开发商）承担，业主无需缴纳。
- **已竣工未出售/未交付买受人**：根据相关规定，物业服务费用由建设单位交纳。
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面对“没收楼物业是否应收取物业费”，业主需避免以下错误操作：
1. **忽视收房通知**：收到收房通知后未及时办理收房，也未书面提出异议，可能被视为默认收房，产生缴费义务。
2. **拒绝沟通直接拒交**：未明确未收房责任方前直接拒交，可能激化纠纷，导致物业催缴、产生滞纳金等。
3. **不注重证据收集**：未及时收集房屋未达交付条件、收房通知等证据，争议时可能因证据不足难以维权。
若处理未收楼物业费问题时遇到困难，您可以咨询我，我会为您提供专业解答。

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